Novaland Sập Bẫy Tín Dụng Sau Khi Mở Rộng Dự Án NovaWorld Phan Thiết

Năm 2019, Novaland tung ra thị trường dự án NovaWorld Phan Thiết với tham vọng tạo nên một “thành phố nghỉ dưỡng” rộng 1.000 ha dọc bờ biển Bình Thuận. Đó là thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam còn nóng, tín dụng dễ dàng, và nhà đầu tư cá nhân đổ xô vào phân khúc nghỉ dưỡng. Chỉ trong ba năm, Novaland đã huy động khoảng 15.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất 11–13%/năm, phần lớn để đổ vào dự án này. Doanh thu từ NovaWorld Phan Thiết chiếm tới 60% tổng doanh thu của tập đoàn năm 2020. Nhưng đến năm 2023, khi các lô trái phiếu bắt đầu đáo hạn, thị trường bất động sản đóng băng, Novaland rơi vào vòng xoáy nợ nần và mất thanh khoản.

Từ mở rộng thần tốc đến gánh nặng trái phiếu

NovaWorld Phan Thiết là dự án trọng tâm trong chiến lược mở rộng của Novaland giai đoạn 2019–2021. Với quy mô 1.000 ha, dự án bao gồm biệt thự biển, shophouse, khách sạn và tiện ích nghỉ dưỡng, được kỳ vọng mang về dòng tiền lớn. Novaland đã huy động vốn chủ yếu qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, phát hành nhiều đợt với tổng giá trị khoảng 15.000 tỷ đồng trong hai năm 2019–2021. Lãi suất trái phiếu dao động 11–13%/năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất ngân hàng thời điểm đó (khoảng 7–9%/năm).

Các trái phiếu này có kỳ hạn ngắn, thường 3–5 năm, nghĩa là sẽ đáo hạn tập trung vào năm 2023–2024. Khi thị trường còn sôi động, Novaland dùng dòng tiền từ bán hàng để trả lãi và tái tục nợ. Doanh thu năm 2020 của tập đoàn đạt khoảng 11.000 tỷ đồng, trong đó NovaWorld Phan Thiết đóng góp hơn 60%. Nhưng đến cuối 2022, doanh số bán hàng giảm mạnh, trong khi áp lực trả nợ đến hạn ngày càng lớn.

Mô hình sử dụng nợ ngắn hạn để đầu tư dài hạn là con dao hai lưỡi. Novaland không chỉ phải trả lãi cao mà còn phải đảo nợ liên tục. Khi thị trường trái phiếu đóng băng sau vụ việc của Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, việc phát hành trái phiếu mới trở nên bất khả thi. Gánh nặng nợ đáo hạn dồn lên vai doanh nghiệp, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không đủ bù đắp.

Để có cái nhìn toàn diện, cần so sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành. Hưng Thịnh, dù cũng gặp khó khăn, nhưng đã chủ động giảm quy mô dự án từ năm 2021, tập trung vào các khu đô thị vừa và nhỏ tại TP.HCM và Bình Dương. Nhờ đó, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của Hưng Thịnh duy trì ở mức khoảng 1,5 lần, thấp hơn nhiều so với mức 3–4 lần của Novaland. Trong khi đó, Phát Đạt chọn chiến lược hợp tác với các quỹ đầu tư nước ngoài như Warburg Pincus để giảm áp lực vay nợ. Sự khác biệt trong quản trị rủi ro tài chính đã quyết định khả năng sống sót của mỗi doanh nghiệp.

Cú sốc lãi suất và tín dụng thắt chặt

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát, siết tín dụng vào bất động sản. Lãi suất cho vay tăng từ khoảng 8%/năm lên 14%/năm chỉ trong vòng vài tháng. Novaland, vốn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng và trái phiếu, chịu tác động kép: vừa không thể vay mới, vừa phải trả lãi cũ với chi phí cao hơn.

Chi phí lãi vay của Novaland năm 2022 ước tính tăng gấp đôi so với năm trước, ăn mòn biên lợi nhuận gộp. Theo báo cáo tài chính kiểm toán, dòng tiền tự do của tập đoàn âm khoảng 3.000 tỷ đồng trong năm đó. Điều này đồng nghĩa với việc Novaland phải bán tài sản hoặc tăng vốn để bù lỗ. Các khoản vay ngắn hạn được dùng để tài trợ cho các dự án dài hạn, vi phạm nguyên tắc cân đối kỳ hạn, khiến rủi ro thanh khoản gia tăng.

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như Hưng Thịnh, Phát Đạt cũng lao đao. Nhưng Novaland ở vị thế đặc biệt nhờ quy mô dự án lớn và tỷ lệ đòn bẩy cao. Lãi suất tăng làm giảm sức mua của khách hàng, vì họ phải vay ngân hàng với lãi vay mua nhà lên đến 15–16%/năm. Lượng giao dịch NovaWorld Phan Thiết giảm tới 70% trong nửa cuối 2022.

Một yếu tố ít được nhắc đến là tác động của chính sách kiểm soát tín dụng đến các ngân hàng thương mại có liên quan. Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) và Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) là hai trong số các chủ nợ lớn của Novaland. Khi Novaland gặp khó, các ngân hàng buộc phải trích lập dự phòng rủi ro, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Điều này tạo ra hiệu ứng domino, khiến hệ thống ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay bất động sản, thắt chặt thêm nguồn cung tín dụng cho toàn ngành.

Bong bóng pháp lý: giấy phép và thanh tra

Năm 2022, dự án NovaWorld Phan Thiết bị thanh tra phòng cháy chữa cháy (PCCC) và phát hiện nhiều vi phạm. Hơn 1.000 căn biệt thự đã xây nhưng chưa được cấp sổ hồng do vướng mắc về quy hoạch và đất đai. Tháng 6/2023, UBND tỉnh Bình Thuận ra quyết định tạm dừng chuyển nhượng các lô đất tại dự án, khiến Novaland không thể ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng đã ký.

Rủi ro pháp lý buộc Novaland phải trích lập dự phòng khoảng 2.500 tỷ đồng, làm giảm lợi nhuận và vốn chủ sở hữu. Các đối tác nước ngoài, vốn tham gia góp vốn hoặc liên doanh, lần lượt rút lui vì không chịu được sự chậm trễ và thiếu minh bạch. Việc này không chỉ gây mất uy tín mà còn làm gián đoạn dòng vốn FDI vào dự án.

Vướng mắc pháp lý cũng khiến Novaland không thể bàn giao nhà đúng tiến độ, dẫn đến khiếu nại từ khách hàng. Một số nhà đầu tư thứ cấp đã kiện ra tòa đòi hủy hợp đồng. Hệ lụy là uy tín thương hiệu giảm sút nghiêm trọng, ảnh hưởng đến khả năng bán hàng trong tương lai.

Có thể đặt câu hỏi: Liệu Novaland có thể tránh được rắc rối pháp lý nếu chọn địa điểm khác? Thực tế, các dự án ven biển tại Bình Thuận thường gặp vấn đề về quy hoạch sử dụng đất và thủ tục PCCC do đặc thù vùng cát. Tuy nhiên, các chủ đầu tư khác như Rạng Đông đã xin giấy phép đầy đủ trước khi xây dựng, dù tiến độ chậm hơn. Bài học ở đây là Novaland đã chạy theo tốc độ, bỏ qua các thủ tục pháp lý cần thiết, dẫn đến hậu quả hiện tại.

Phát hành cổ phiếu và vòng xoáy pha loãng

Để cứu vãn tình hình, Novaland đã phát hành 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ vào năm 2023, huy động được khoảng 3.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá cổ phiếu NVL trên sàn HoSE giảm từ đỉnh 90.000 đồng (năm 2021) xuống còn khoảng 15.000 đồng vào cuối 2023, tương ứng mức giảm hơn 80%. Việc phát hành thêm cổ phiếu khiến tỷ lệ sở hữu của cổ đông hiện hữu bị pha loãng nặng nề, vốn hóa thị trường giảm từ 150.000 tỷ xuống còn khoảng 40.000 tỷ đồng.

Lãnh đạo doanh nghiệp, bao gồm Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn, đã phải bán giải chấp một phần cổ phiếu để đáp ứng margin call từ các ngân hàng. Điều này càng làm giá cổ phiếu giảm sâu hơn, tạo vòng xoáy tiêu cực. Số tiền huy động từ phát hành chỉ đủ trang trải một phần nợ đáo hạn, không giải quyết được vấn đề dòng tiền dài hạn.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người mua cổ phiếu ở đỉnh, chịu thiệt hại nặng nề. Việc pha loãng cổ phiếu mà không có kế hoạch kinh doanh khả thi khiến niềm tin thị trường sụp đổ. Đến nay, cổ phiếu NVL vẫn giao dịch ở vùng giá thấp, phản ánh triển vọng ảm đạm của doanh nghiệp.

Một góc nhìn khác: Việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ có thể được xem là giải pháp bắt buộc trong bối cảnh kênh trái phiếu đóng băng. Tuy nhiên, nếu Novaland chọn phát hành cho các đối tác chiến lược thay vì nhà đầu tư tài chính, có thể giảm áp lực pha loãng và mang lại nguồn lực dài hạn. Nhưng do thiếu thời gian và uy tín suy giảm, các đối tác chiến lược không mặn mà. Hệ quả là đợt phát hành chỉ mang tính cấp bách, không giải quyết triệt để.

Bài học từ quyết định giá bán và phân khúc

NovaWorld Phan Thiết nhắm vào phân khúc cao cấp, với giá bán trung bình 3–5 tỷ đồng một căn biệt thự. Trong khi đó, các đối thủ cùng khu vực như Hưng Thịnh, Rạng Đông đưa ra sản phẩm có giá thấp hơn khoảng 30%, nhắm vào khách hàng trung lưu. Chiến lược của Novaland dựa trên kỳ vọng khách hàng giàu có sẽ đổ tiền vào nghỉ dưỡng, nhưng khi kinh tế khó khăn, phân khúc này chịu ảnh hưởng đầu tiên.

Novaland áp dụng chính sách bán hàng nhanh, chiết khấu lớn (lên đến 20–30% nếu thanh toán sớm) để kích cầu. Điều này tạo áp lực lên dòng tiền, vì doanh nghiệp phải chiết khấu ngay nhưng thu tiền từ khách hàng lại dàn trải. Hơn nữa, phần lớn khách mua vay ngân hàng tới 70% giá trị căn hộ. Khi lãi suất tăng, nhiều khách không trả được nợ, dẫn đến nợ xấu cho cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư.

Bài toán cân bằng giữa giá bán và khả năng thanh khoản là bài học xương máu. Nếu Novaland chọn phân khúc trung cấp với giá dưới 2 tỷ đồng, có thể họ đã duy trì được dòng tiền ổn định hơn. Nhưng tham vọng lợi nhuận cao từ phân khúc cao cấp đã đẩy họ vào rủi ro.

Xem xét thêm về hành vi khách hàng: Một khảo sát từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, gần 70% người mua nhà tại các dự án nghỉ dưỡng có ý định đầu tư hơn là ở thực. Khi thị trường suy thoái, họ cắt lỗ hoặc ngừng thanh toán, gây áp lực lên chủ đầu tư. Novaland đã không lường trước rủi ro này, tập trung quá nhiều vào nhóm khách hàng đầu cơ.

Kịch bản tái cấu trúc và tương lai thương hiệu

Đến năm 2024, Novaland bắt đầu đàm phán giãn nợ với các trái chủ. Một số khoản trái phiếu được gia hạn thêm 1–2 năm với lãi suất thấp hơn. Tập đoàn cũng buộc phải bán bớt các dự án phụ như NovaWorld Hồ Tràm và NovaHills Mũi Né để thu hồi vốn. Chiến lược mới tập trung vào phân khúc trung cấp, với sản phẩm giá dưới 2 tỷ đồng, nhắm vào nhu cầu ở thực.

Uy tín thương hiệu Novaland đã giảm sút nghiêm trọng. Khách hàng e ngại mua nhà từ một chủ đầu tư từng trễ hẹn bàn giao và vướng pháp lý. Việc huy động vốn mới qua trái phiếu hay cổ phiếu trở nên khó khăn. Lộ trình phục hồi phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025–2026, cũng như khả năng giải quyết dứt điểm các vấn đề pháp lý.

Câu chuyện của Novaland là lời cảnh báo cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam về việc mở rộng quá nóng dựa trên đòn bẩy tài chính. Khi thị trường thuận lợi, mọi thứ đều tốt đẹp; nhưng khi dòng chảy tín dụng đảo chiều, những lỗ hổng lộ ra. Thương hiệu NovaWorld từng là niềm tự hào, nay trở thành gánh nặng. Liệu Novaland có thể đứng dậy sau cú ngã này hay không, câu trả lời vẫn còn bỏ ngỏ.

Nhìn về dài hạn, Novaland có thể học hỏi từ các doanh nghiệp đã vượt qua khủng hoảng như Vingroup. Vingroup từng gặp khó khăn về dòng tiền năm 2012 nhưng đã tái cấu trúc thành công nhờ bán bớt tài sản không cốt lõi và tập trung vào mảng kinh doanh chính. Novaland cần một kế hoạch tương tự, nhưng với quy mô nhỏ hơn và trong bối cảnh thị trường ít thuận lợi hơn. Sự kiên nhẫn của các trái chủ và cổ đông sẽ là yếu tố then chốt quyết định sự sống còn của thương hiệu NovaWorld.